Wat is het rendement van investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed is een veilige, duurzame en interessante belegging. Nu het geld zo goedkoop is, en de rente laag ligt, geldt dat des te meer. Maar hoeveel rendement brengt beleggen in vastgoed uiteindelijk op?

Beleggers schrikken er soms van dat het rendement op investeren in vastgoed zo kan verschillen. Het rendement op uw investering hangt namelijk af van wat u in rekening brengt. Berekent u het rendement op eigen inbreng, trekt u de kosten en risico’s reeds van uw opbrengst of rekent u de marge op de verkoopwaarde er ook meteen bij? Bovendien moet u ook rekening houden met het verschil tussen het beheer en de kosten bij een nieuw pand in vergelijking met een ouder pand.

Brutorendement vs. Nettorendement

Het brutorendement verschilt van het nettorendement. Het brutorendement bestaat uit uw opbrengsten, gedeeld door uw aankoopprijs. Deze berekening brengt de kosten weliswaar nog niet in rekening. Het brutorendement van uw woning is erg makkelijk te berekenen. Om het brutorendement te berekenen, berekent u simpelweg de huurinkomsten t.o.v. de kostprijs van de woning per jaar.

Brutorendement vastgoed = jaarlijkse huuropbrengst/ totale aankoopprijs (excl. kosten) x 100

Indien u dus een appartement verhuurt, met een aankoopprijs van 200 000 euro, en u verhuurt het aan 750 euro per maand, dan heeft u een brutorendement van 4,5%.

Natuurlijk zijn er ook kosten verbonden aan uw opbrengsteigendom. Het nettorendement neemt deze kosten in rekening.

Nettorendement vastgoed = jaarlijkse huuropbrengst/ (totale aankoopprijs – kosten) x 100

Hoeveel u op het einde van de rit overhoudt, is het nettorendement. Om dit te correct te berekenen, moet u rekening houden met de verschillende kosten, maar ook met de indexering en de opbrengsten die een vastgoed investering met zich meebrengt.

De kosten van een opbrengsteigendom

Om uw nettorendement te kunnen bepalen, moet u alle kosten die verbonden zijn aan uw opbrengsteigendom in rekening brengen. Over het algemeen geldt dat, hoe meer tijd u investeert in uw vastgoed investering, hoe meer rendement u eruit zal kunnen halen. Een leegstaand huurappartement waar de huurder lang inblijft, blijft de standaard. Maar hou in gedachten dat er nog opportuniteiten zijn, bijvoorbeeld een gemeubeld appartement verhuren, studentenkamers bouwen, of zelfs de woning verhuren via Airbnb. Over het algemeen zijn de volgende kosten verbonden aan een normaal beheer van een opbrengsteigendom:

Beheers- en onderhoudskosten

Afhankelijk van hoeveel u zelf opvolgt of zelf kan uitvoeren, zal de beheerskosten bepalen. Het beheren van een investeringsgoed omvat heel wat. Opvolging van de kleine of grote herstellingen bijvoorbeeld, hoe handiger u bent, of hoe nieuwer het gebouw, hoe minder deze kost zal bedragen. Ook de opvolging van de administratie, zoals de opvolging van het huurcontract, het versturen van indexeringsbrieven, de opvolging van tijdige betalingen enz. zijn zaken die tijd innemen. U kan ervoor kiezen dit zelf te doen, maar u kan er ook voor kiezen dit te laten doen door een vastgoedkantoor of -beheerder. Voor deze diensten betaalt u meestal een percentage op de huur.

Verzekeringen

Als eigenaar bent u genoodzaakt om een verzekering aan te gaan, zelfs indien uw huurder reeds een woonverzekering aangegaan is. U moet verzekerd zijn tegen schade die berokkend zou kunnen worden door de woning aan de huurder (door de huurder aan de woning). Bijvoorbeeld voor schade via een loszittend dak. Naast deze verzekering voor uw burgerlijke aansprakelijkheid, bestaat er ook een huurgarantieverzekering. Tenslotte verzekert u zich best ook tegen de schade die de huurder zou kunnen toebrengen aan het pand. Deze verzekeringskosten zal u moeten in mindering brengen.

Tijdelijke leegstand

Uw huurinkomsten zijn nooit 100% gegarandeerd. Soms zullen uw maandelijkse huurinkomsten wegvallen. U bereidt zich daarom best voor op de mogelijkheid tot leegstand. Waar uw opbrengsteigendom zich bevindt zal impact hebben op de mogelijke leegstand van uw eigendom. Bevindt het pand zich in een aantrekkelijke buurt en is het in uitstekende conditie, dan mag u rekenen op een gemiddelde leegstand van 0,5 maand per jaar. Hoeveel aandacht u aan het pand besteedt zal hier ook invloed op hebben. Het aankleden van de woning, zodat die er aantrekkelijk en huiselijk uitziet, net als kwalitatief fotomateriaal voorzien voor het adverteren van de woning, zal helpen om de leegstand zoveel als mogelijk te beperken.

Fiscale kosten

De onroerende voorheffing die u als eigenaar van een investeringsgoed moet betalen, is afhankelijk van het type woning die u bezit. Het KI, of kadastraal inkomen voor oudere woningen, blijft ongewijzigd sinds 1970 en ligt een een stuk lager dan het KI voor nieuwe woningen. Deze fiscale kosten zijn jaarlijks te betalen.

Kosten lening

Wanneer u een lening aangaat bij de bank, dan moet u daar interesten op betalen. Stel, u betaalt 1,5% interesten op een lening van 150 000 euro, op 20 jaar tijd, dan betaalt u 112,5 euro interest per jaar. Door een gunstige lening aan te gaan zal u heel wat kunnen besparen. Vergelijk dus goed de voorwaarden bij de verschillende banken voordat u een lening aangaat.

De opbrengsten van een opbrengsteigendom

De stijging in waarde

Jaarlijks zal uw woning stijgen in waarde. Gemiddeld stijgt de prijs van een woning jaarlijks 2% tot 3%. Dit is natuurlijk geen maandelijkse inkomst, maar indien u uw woning na 10 jaar zou verkopen, kan u volgens deze logica, de woning verkopen voor 20% meer dan de aankoopprijs. Niet slecht. De marktschommelingen kan u echter nooit met zekerheid voorspellen. De vastgoedbubbel zou ooit eens kunnen barsten, of er zouden verstrengde overheidsmaatregelen kunnen komen. Het is dus veiliger om er van uit te gaan dat de waarde van uw pand stabiel zal blijven.

Het hefboomeffect: het rendement op eigen vermogen

Wanneer u een lening aangaat bij de bank voor de financiering van uw investeringspand, gebruikt u in essentie vreemd vermogen. Dikwijls betaalt u in dergelijke situatie slechts 20% van de woning met eigen vermogen, en 80% met uw lening. U betaalt op het moment van dit schrijven bijzonder weinig aan interesten. Dit maakt een lening aangaan erg interessant. Het extra rendement dat u verdient op uw eigen vermogen wordt veroorzaakt door het hefboomeffect.

Stel, u investeert 200 000 in een opbrengsteigendom, waarvoor u 160 000 leent bij de bank. Deze investering brengt u jaarlijks bijvoorbeeld 8000 euro op. Dit zou een rendement betekenen van 4%. Maar indien u dit berekent op uw eigen vermogen, dan kunnen we stellen dat dit een rendement zou zijn van 20%, ofwel het 5-voudige van de opbrengt dan wanneer u het volledige bedrag uit eigen vermogen zou betaald hebben.

Omdat geld lenen ook geld kost, moet u natuurlijk de interestkosten in rekening brengen. Maar omdat het geleende geld u meer opbrengt dan dat het u kost, spreken we van het hefboomeffect. U kan het vermogen dat u bespaart dankzij het gebruik van een lening bovendien investeren in een nieuwe opbrengsteigendom of andere investering. Meer eigen vermogen, betekent meer renderende opportuniteiten.

Het gemiddeld rendement op vastgoed

Zoals hierboven beschreven, hangt het rendement dat u haalt uit uw vastgoedbelegging dus af van verschillende factoren en berekeningswijzen. Volgens de vastgoedexperts bij Vastgoedgroep Degroote is een jaarlijks rendement van 3% realistisch. Uw rendement zal natuurlijk stijgen wanneer u investeert in vastgoed in opkomende buurten of populaire bestemmingen zoals de kust.

Wenst u concreet advies in te winnen voor de investering in vastgoed of heeft u interesse in een opbrengsteigendom aan de kust?