2022
Beleggen in vastgoed: een complete & praktische gids
Uw geld veilig beleggen voor meer rendement, nu en in de toekomst, dat is iets waar we allen naar streven. Bent u van plan te investeren in vastgoed dan start u best goed voorbereid.
Beleggen doet u niet zonder risico. De beurs kent zijn grillen en bij een grote crisis kunt u grote bedragen kwijtraken. Ook uw spaarrekening brengt dezer dagen maar weinig op. Omwille van de beurskoers risico’s of gebrek aan rendement, overwegen veel investeerders om te beleggen in vastgoed.
Vastgoed is immers een belegging waarvan waarde de voorbije jaren blijvend gestegen is.
Woningprijzen zijn gestegen
Vergeleken met vorig jaar zijn de mediaan prijzen van huizen in gesloten of halfopen bebouwing fors gestegen (+8,3%). Bij de huizen in open bebouwing was er een prijsstijging van 7%. De prijstoename bij de appartementen was even sterk als het jaar voordien: deze werden opnieuw 7,4 % duurder.
Bron: Statbel – België in cijfers
Wat is beleggen in vastgoed?
Beleggen in vastgoed houdt in dat u belegt in een onroerend goed, en dit pand laat renderen door het bijvoorbeeld te verhuren. Er zijn verschillende soorten onroerende goederen waarin u kan investeren:
- Residentieel vastgoed
- Commerciële panden
- Winkelpanden
- Industriële panden
- Kantoorgebouwen
- Hotels
- Land of projectgrond
- Garages
Het soort pand dat u kiest, bepaalt u helemaal zelf. Begint u met een klein budget? Dan kan u overwegen om te beginnen met de aankoop van een garage. Heeft u wat meer kunnen sparen? Vanaf een budget van rond de 50 000 euro kan u al een mooie lening aangaan bij de bank van ongeveer 250 000 euro. Hiermee kan u al beleggen in verschillende soorten vastgoed.
Bovendien kan u kiezen voor nieuwbouw, een bestaand onroerend goed, of een project in ontwikkeling.
Waarom investeren in vastgoed?
1. Beleggen in vastgoed is een veilige belegging
Hoewel traditioneel beleggen in vastgoed voor veel beleggers weinig voordelig kan lijken – lees ‘saai’ kan lijken – omwille van het rendement dat in mindere mate exponentieel de lucht in kan schieten zoals dit bij aandelen het geval is, is beleggen in vastgoed een belegging die zowel veilig is, als rendeert.
Met beurzen in het rood, volatiele markten en een spaarrekening die weinig opbrengt, kiezen veel investeerders voor vastgoed. Vastgoedprijzen zijn namelijk in België vrij stabiel en stijgen langzamerhand. Bovendien kan u rekenen op korte termijn inkomsten via verhuur, net als rendement op uw woning wanneer u die later beslist te verkopen. Bovendien hoeft u niet rechtstreeks in vastgoed te beleggen, u kan er ook voor kiezen om te beleggen in financiële producten die zelf in vastgoed investeren.
2. Fiscaal voordeel investeringsvastgoed
Voor een gezinswoning werd de Vlaamse woonbonus in 2020 helaas afgeschaft. De verlaging van de registratierechten vormt slechts een gedeeltelijke compensatie hiervoor, maar die is niet van toepassing is bij nieuwbouw.
Een opbrengsteigendom is echter federale materie en hier op blijven de fiscale voordelen behouden! Eerst en vooral geniet u van de federale intrestaftrek bij een lening voor de aankoop van investeringsvastgoed of tweede verblijf. Dit betekent dat u de intresten mag aftrekken van uw onroerende inkomsten.
3. Meteen opbrengst
Uw vastgoed rendeert meteen door middel van uw maandelijkse huuropbrengsten. Deze inkomsten kunt u opnieuw gebruiken om te investeren, of u kan ervoor kiezen wat breder te leven. Bovendien moet u minder tijd steken in het opvolgen van uw huurinkomsten dan bijvoorbeeld aandelen, die afhankelijk zijn van de grillen van de markt.
De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen is het voorbije jaar met 2,5% gestegen tot boven 800 euro per maand. Dat blijkt uit de huurbarometer van makelaarsfederatie CIB.
Bekijk de gemiddelde huur- en verkoopprijzen in Vlaanderen en Brussel.
4. Stijgt mee met inflatie
De waarde van uw pand zal niet dalen door inflatie. Uw pand zal in principe zelfs meer geld waard worden wanneer er een inflatie plaatsvindt. Dit betekent dat uw investering beschermd blijft tegen inflatie.
Beleggen in onroerend goed: hoe begint u eraan?
Investeren begint natuurlijk eerst bij het onderzoeken van het financiële plaatje en uw doelstellingen.
Mensen investeren immers in vastgoed omwille van verschillende persoonlijke redenen. Sommigen willen een passief inkomen realiseren voor hun pensioen later, anderen willen investeren in vastgoed om het pand op te knappen en het met winst opnieuw te verkopen.
Bepaal dus op voorhand wat uw doelstellingen zijn en hoeveel tijd u ter beschikking heeft om hierin te investeren. Zelf huisbaas zijn en uw inkomensvastgoed beheren neemt dikwijls wat meer tijd in beslag dan verwacht, renoveren is in vergelijking nog een stuk tijdrovender.
Daarnaast moet u het financiële plaatje analyseren voor u belegt in vastgoed. Heeft u reeds geld gespaard? Bij welke bank kunt u de voordeligste lening verzilveren? Hiervoor doet u best wat onderzoek.
Er zijn verschillende opties om te lenen. U kan bij een lening voor een tweede woning een hypothecaire lening aangaan bij de bank, die gewaarborgd wordt met een hypotheek.
U kan daarnaast ook bijlenen. Als u een groot deel van uw lening op uw eerste woning reeds hebt terugbetaald, kan u volgens dezelfde voorwaarden bijlenen. En met de rente die zo laag staat, brengt dit extra voordelen met zich mee. U moet namelijk niet opnieuw een hypotheek vestigen waardoor u kan besparen op notariskosten.
Vanaf 2020 werd het wel de norm dat u een eigen inbreng kan doen van 10% wanneer u leent voor de aankoop van een woning.
Tenslotte kan u ook uw investeringsportefeuille als onderpand nemen.
Daarnaast moet u ook rekening houden met de rentevoet van uw lening. Hoe hoger uw eigen inbreng, hoe lager uw rentevoet. Er bestaan ook verschillende soorten rentevoeten op uw hypothecaire lening. U kan bijvoorbeeld kiezen voor een vaste rentevoet, een variabele rentevoet of een vaste en variabele rentevoet.
Wees dus niet bang om te onderhandelen en verschillende banken te vergelijken. Zo bespaart u dikwijls een mooie cent.
Wat zijn de risico’s van beleggen in vastgoed?
Iedere belegging brengt wel iets van risico met zich mee, bij vastgoed is dit niet anders. De vastgoedmarkt fluctueert en soms kan het minder goed uitvallen dan verwacht. Enkele risico’s waar u rekening mee moet houden:
1. Uw huurinkomsten kunnen wegvallen
Wanneer u verhuurt hoopt u natuurlijk op een huurder die te goeder trouw is, tijdig betaalt, en blijft wonen in uw pand. Wanneer een huurder vertrekt, moet die periode overbrugd worden. Dit kan soms langer duren dan verwacht en uw huurinkomsten zullen dus tijdelijk wegvallen. Daarnaast kan het gebeuren dat de huurder door persoonlijke redenen de huur niet meer kan betalen of niet wil betalen. Hierbij is het van belang dat u de juiste stappen onderneemt, en dit risico incalculeert.
2. Kosten zijn hoger dan verwacht
Wanneer u een oudere woning of appartement koopt om te verhuren, brengt dit dikwijls kosten met zich mee. Het gebeurt wel eens dat investeerders dit verkeerd inschatten en dat er structurele werken moeten gebeuren aan het pand. Daarnaast houden menig investeerders ook geen rekening met de gebruikelijke kosten van vastgoedeigendom. U moet rekening houden met het kadastraal inkomen dat u jaarlijks betaalt, net als de gemeenschappelijk kosten die gebruikelijk zijn bij appartementen.
3. Schade
Er is altijd een klein risico dat uw huurder schade toebrengt aan het pand. U kan dit enigszins opvangen binnen uw huurovereenkomst, maar volledige controle heeft u hier nooit over. Daarnaast moet u rekening houden met mogelijke brandschade of overstromingsschade. Ga een goede verzekering aan om dit risico te minimaliseren.
4. Marktschommelingen
De markt fluctueert en de prijzen gaan de lucht in of kunnen kelderen dankzij een crisis of door een gebrek aan vraag. De markt wordt bepaald door vraag en aanbod naar vastgoed. Maar ook de evolutie van de buurt waarin de woning zich bevindt kan invloed hebben op de vraagprijs. De waarde van uw pand kan dus opwaarderen of verminderen. Dit heeft vanzelfsprekend ook invloed op uw rendement.
Beleggen in vastgoed brengt dus ook wat risico met zich mee. Informeer u dus goed alvorens u begint. U kan uw risico beperken door bijvoorbeeld te kiezen voor een nieuwbouwproject, een sluitende huurovereenkomst samen te stellen, u goed te verzekeren, en te investeren in een populaire of opkomende regio. Daarom is investeren in vastgoed aan de kust, een populaire keuze onder vastgoedbeleggers.
Welke investering past bij mij?
Welk soort pand u verkiest is een persoonlijk gegeven en hangt af van de tijd die u erin wil investeren, het rendement dat u eruit wil halen en uw persoonlijke voorkeur.
Stel jezelf een aantal vragen, en selecteer op basis daarvan de soorten vastgoed die bij je doelen aansluiten.
- Kan ik een groot of eerder beperkter budget investeren?
- In hoeverre wil ik zelf mijn investering kunnen gebruiken?
- Wil u het pand gebruiken puur voor verhuur, deels als buitenverblijf of bent u van plan om uw kinderen er te laten inwonen wanneer ze oud genoeg zijn?
- Hoeveel moeite wil ik zelf steken in verhuur?
- Wil ik constante inkomsten of verdien ik liever seizoensgebonden?
Welke vastgoedinvestering bevat het minste risico?
Een nieuwbouwappartement, dat goed gelegen is, in een stad of dicht bij de stad met twee slaapkamers bevat het minste risico. Omdat het nieuwbouw is, wordt het risico op onverwachte kosten beperkt, twee slaapkamers beantwoordt aan de noden van een groot deel van de hurende bevolking, en een appartement in een stad, heeft minder kans op leegstand.
Welke vastgoedinvestering rendeert het meest?
Bekijk zeker de mogelijkheid van een nieuwbouw. Afgewerkte woningen en appartementen doen het bijzonder goed op de huurmarkt.
“De corona crisis heeft intussen aangetoond dat de Belgische vastgoedsector enorm veerkrachtig is. De vastgoedprijzen zijn gestegen, wat maakt dat investeren in vastgoed een veilige keuze is. Kies ervoor om te investeren in een project met toekomst en potentieel.” adviseert David Degroote.
“Vandaag zijn dat functioneel ingerichte en energiezuinige woningen of appartementen. Wij als projectontwikkelaar besteden bij nieuwe projecten veel aandacht aan een groene omgeving. Het stadsvernieuwend nieuwbouwproject Green C in Oostende is daar een mooi voorbeeld van.“
Bovendien is de locatie van groot belang. Bij een appartement aan de kust zal u een hogere huurprijs kunnen vragen dan een appartement in een klein dorpje. Houd naast de aantrekkelijke stedencentra en de omliggende gemeenten ook bereikbaarheid, parkeergelegenheid en nabijheid van scholen en winkels in de gaten. Breng de woonnood in de regio waar u wenst te investeren in kaart. Voor alleenstaande ouderen volstaat een appartement met 1 slaapkamer, voor starters een appartement in de stad, voor gezinnen een woning met een tuintje of speelplein in de buurt.
Lees onze uitgebreide gids over het rendement van investeren in vastgoed.
Welke vastgoedinvestering is het minst tijdsintensief?
Heeft u een nieuwbouwwoning gekocht, zonder tuin, dan moet u er weinig tijd in investeren. U moet u immers niet bezighouden met werken of opfrissingen. Bovendien moet u de tuin niet onderhouden. Appartementen vragen ook minder opvolging dan huizen, omdat de syndicus een deel van het onderhoud opvolgt. Ook een garagebox heeft heel weinig investering van uw tijd nodig. Wil u helemaal geen tijd investeren in uw investeringspand? Dan kan u samenwerken met een firma die uw huurpand voor u beheert.
Beleggen in vastgoed kan dus erg interessant zijn, en een veilige en renderende belegging zijn van uw geld. Informeer u en hou steeds de verhouding tussen risico en rendement in het achterhoofd.
Heeft u interesse in investeringsvastgoed of wil u meer advies? Aarzel dan niet om ons te contacteren.