Tweede lijn extra hoge woontorens in opmars aan de kust

Op 3 september 2022 te lezen in Het Nieuwsblad: het succesverhaal van bouwen op de tweede lijn, met een blik op The Waves en SKY Towers in Oostende.

Aan onze kust zie je op verschillende plaatsen nieuwbouwtorens piepen vanachter de eerste lijn

 ©  Chris Snick

De tweede lijn is letterlijk in opmars aan onze kust. Achter de flatgebouwen op de dijk rijzen torens uit de grond die danig hoog zijn dat je ook daar zeezicht hebt. In Knokke-Heist én Oostende zie je ze al, maar ook andere kustgemeenten onderzoeken waar zulke projecten van achter de ‘Atlantic Wall’ kunnen komen piepen. “Je moet wel, als je die tweede lijn ook aantrekkelijk wil maken”, zegt de burgemeester van Blankenberge.

De Federatie van het Notariaat, Notaris.be, gaf het deze zomer al aan bij de voorstelling van hun Kustbarometer: “Hoogbouw in de tweede lijn wordt een trend aan zee.” Gelogen is het niet. Wie dezer dagen in Oostende of Heist komt, kan er niet naast kijken. In de Oostendse Troonstraat, parallel met de dijk, rijzen de torens van ‘The Waves’ en ‘O’Sea’ uit de grond en bieden ze met een hoogte tot 80 meter ook zeezicht in een groot deel van de appartementen. “Op de dijk gaan ze maar zeven verdiepingen hoog, wij negentien”, klinkt het bij O’Sea.

Iets dieper in het centrum van Oostende, doen ze er nog een klets bij. Daar wordt aan de SKY Towers gebouwd. “Goed voor dertig verdiepingen, of net geen honderd meter hoog”, zegt David Degroote van Vastgoedgroep Degroote, bouwheer van SKY Towers en The Waves. “Het is het hoogste gebouw dat de afgelopen vijftig jaar aan onze kust gebouwd is.”

Heist heeft op zijn beurt de Heldentoren. Bijna 70 meter hoog en nu al torenend boven het centrum. Later komt daar nog ‘Hoost’ bij, de bouw van het 50 meter hoge veelkleurige complex startte begin dit jaar.

En intussen kijken andere gemeenten met veel interesse mee. In Middelkerke maken ze momenteel werk van een nieuw ruimtelijk beleidsplan waarin “bouwen in de tweede lijn of hoogbouw verder onderzocht wordt”. De burgemeester van Blankenberge laat weten twee mogelijke sites te onderzoeken om zulke projecten neer te poten, en ook De Panne loert naar wat mogelijk is in die tweede lijn. “Momenteel hebben we in De Panne geen gebouwen die hoger zijn dan tien verdiepingen”, zegt burgemeester Bram Degrieck. “Maar tegen eind dit jaar willen we daar een nieuw beleid over hebben, we zijn dat nu aan het uitschrijven. Ook hier moeten we de lucht in.”

Iedereen of niet

Maar waarom kijken veel kustgemeenten verlangend omhoog in die tweede lijn? Daar blijken verschillende redenen voor te zijn. De belangrijkste? “Simpel: een tekort aan vrije bouwgronden in de eerste lijn”, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. “Daar komt nog zelden iets vrij, omdat je er doorgaans zit met complexe structuren van mede-eigendom: pakweg veertig eigenaars die niet bij gewone meerderheid kunnen beslissen om alles te verkopen aan een bouwpromotor. Dat kan enkel bij unanimiteit. Iedereen of niets. Daarom wordt die tweede lijn nu aangesneden. Daar heb je nog vaker gronden die eigendom zijn van één of enkele partijen en kunnen promotoren ze wel opkopen. Maar wil je daar bouwen en die plaats aantrekkelijk maken, dan moet je dus hoog de lucht in om boven de eerste te komen en zo ook dat populaire zeezicht te bieden.”

Al is ‘zeezicht bieden’ niet de enige reden waarom het zo hoog moet. “Optimaal gebruik van de ruimte is toch ook een zeer belangrijke als het gaat over die tweede lijn”, zegt Bart Tommelein, burgemeester van Oostende. “Mijn stad is de kleinste centrumstad van het land. We hebben amper veertig vierkante kilometer, waarvan de helft gebruikt wordt voor logistieke doeleinden: een luchthaven, een haven, een station, sporen, het einde van de autosnelweg, kustwegen én de tram. Amper 15 procent dient voor bebouwing. Ik heb dus geen vierkante meter bouwgrond meer over. De enige manier om de stad nog verder te ontwikkelen qua woningen, wooncomfort en woonkwaliteit, is de lucht in gaan. Daarom hebben we bepaalde zones aangeduid waar dat kan, op voorwaarde dat daar dan ook meer ruimte op de grond gecreëerd wordt. Kortom: hoger, maar ook smaller bouwen. Zo geef je ook plaats terug aan de gemeenschap.”

“Met die hoogbouw stappen we inderdaad af van het idee uit de vorige eeuw dat een perceel volledig volgebouwd moet worden”, zegt Björn Prasse, burgemeester van Blankenberge. “Laat ze hoger gaan, maar niet over die volledige breedte. In ruil voor de toelating om hoger te gaan, vraag je extra publiek domein op dat stuk grond, bijvoorbeeld in de vorm van een parkje.”

De gemeenten die voor de hoogbouw in tweede lijn te vinden zijn, benadrukken trouwens dat er geen tweede en nog hogere Atlantic Wall gebouwd zal worden. “Helemaal niet, het kan enkel op de juiste plek én onder de juiste vorm”, zegt Degrieck. “Slechts enkele projecten, dus.”

Zelfs al staan de woontorens vaak nog in de steigers, de tweedelijnsappartementen zijn populair en worden vlot verkocht. “Van de ongeveer 150 appartementen in SKY Tower One zijn er nog amper vier over”, zegt David Degroote. “De tweede toren die er tegen de zomer van 2025 komt, zijn we vervroegd beginnen te verkopen. Van de 145 appartementen werden er op vandaag, na amper tien maanden, al 55 verkocht. Heel vaak komen er mensen die anders énkel op de dijk willen kopen, maar daar geen nieuwbouw vinden.”

“De populairste appartementen zijn dan ook de hoogste. Zonder twijfel. In de eerste toren zijn we al twee jaar uitverkocht boven verdieping tien. Wat ik begrijp, in sommige heb je bij mooi weer zicht tot Brugge of Frankrijk.”

De bewoner: “Ook mooi zicht, goedkoper dan op de dijk én niet doods in de winter”

“We hebben nooit iets gezocht op de zeedijk, dat interesseerde ons niet”, zegt Jan Boudrez (60) uit Oudenaarde, die sinds vorig jaar in Oostende een appartement heeft op de achtste verdieping van ‘The Waves’. “Mijn grootmoeder huurde vroeger iets op de dijk. Dat was leuk bij mooi weer, maar als het regent of in de winter is dat zeezicht maar een triest en doods zicht. Terwijl je er wel veel voor betaalt.”

“Mijn vrouw en ik kochten dit in 2019. Op basis van de plannen, er was zelfs nog geen bouwput. Voordien hadden we sinds 2014 een huisje hier in Oostende als tweede verblijf, maar dan nog verder van de dijk. Nu er kleinkinderen zijn, wilden we toch richting zee.”

“We wilden drie slaapkamers. Als je dat al vindt op de dijk, dan heb je – voor hetzelfde bedrag dat we hier betaalden – een oud appartement, terwijl we nu in de tweede lijn een nagelnieuw én ruimer appartement hebben dat ook nog eens voldoet aan de nieuwste isolatienormen. Tijdens de winter zullen de stookkosten laag zijn. En daarnaast heb je hier ook een fenomenaal zicht. Willen we de zee zien, dan is er een hoekje op ons terras van waar dat kan, al vonden we dat niet belangrijk. Steken we na het avondmaal de straat over, dan zitten we op een terras of een bankje op de dijk en zien we de zon ook ondergaan in zee. Maar hier heb je ook een schitterend zicht op het hinterland – zie daar in de verte de IJzertoren – en een groen zicht op de golf en de renbaan.”

“Per verdieping hoger kwam er 5.000 euro bij – zicht kost wel wat. Maar dat was voor ons wel een voorwaarde. En zoiets vind je ook maar zelden op de dijk, of je moet het geluk hebben dat je appartement tot achteraan doorloopt en er daar niets meer in de weg staat.”